令和５年４月２７日から「相続した土地を国が引き取る制度（相続土地国庫帰属制度）」が始まりました。この相続土地国庫帰属制度が出来る前は、不動産の所有権を相続した後に、自らの意志で「所有権を放棄」することは出来ず、不動産の所有を辞め、所有者としての義務から逃れるためには、次の方法しかありませんでした。

（１）そもそも相続しないという選択

⇒相続しないためには相続が発生してから短期間（原則：相続を知ってから３か月以内）の間に管轄の家庭裁判所へ「相続放棄」を申述することで、相続開始のときから、相続人ではなかったことになることが出来ます。この方法は、そもそも手続きできる期間が短いことや、積極財産（預貯金や自動車、価値のある自宅等のプラスの財産）についても承継することが出来なくなるなどの問題がありますので、特定の不動産だけ承継したくないという場合には選択しづらいものです。

（２）相続人として所有権を取得したのち、誰かに有償ないしは無償で引き取ってもらう方法

⇒一般的に「売却（処分）」と言われる方法です。これは、市街化区域内の宅地ではあまり問題なく実現できます。しかし、「不動産」は維持や管理に少なからずコスト（固定資産税の支払い義務や草むしり等）が発生するため、利用価値のない土地については、「負動産」と揶揄され、引き取り手を探すのも困難な事例が頻繁に発生します。結果的に日本中に放置せざるを得なくなった「空き家」「空き地」が増えてしまい、所有者が誰かわからない「所有者不明土地問題」が深刻化するに至ってしまいました。

　今回新たに始まった「相続土地国庫帰属制度」は、まだまだ万能な制度とは到底言えないものの、負担金等を支払えば「日本」が引き取ってくれて、所有者としての義務から解放されるという画期的な制度です。知っておくことで、「悩みの種」を減らせるかもしれません。以下に詳細を説明して参りますので、お役に立てれば幸いです。不明な点はお気軽にご相談ください。

「所有権を放棄できない」の趣旨を説明させて頂きましたが、「共有持分」につきましては、以下に記載する通り民法第２５５条に例外規定があります。

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民法第２５５条

　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

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そのため、例えばある土地について「ＡさんとＢさんが２分の１ずつ共有」している土地については、Ａさんが「自分の持ち分を放棄します」と言えば、放棄されたＡさんが持っていた「共有持分」については、「自動的にＢさんに帰属する」こととなります。Ｂさんの同意も不要であり、登記申請自体も効力要件ではありません（登記は対抗要件）。

相続土地国庫帰属制度の要点は、以下のとおり大きく３点あります。１つずつ説明します。

相続土地国庫帰属制度を申請できるのは、相続又は遺贈によって土地の所有権を承継した「相続人」に限られるため、生前における贈与や遺贈を受けた相続人以外の第三者からは申請できません。但し、例外的に、土地が共有地である場合には、他の共有者については、相続以外の原因により持分を取得した場合であっても申請することができます（※共有の場合は、共有者全員から申請しないといけないため）。

例えば「建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地」「土壌汚染や埋設物がある土地」「危険な崖がある土地」「権利関係に争いがある土地」「担保権等が設定されている土地」「通路など他人によって使用される土地」などは対象外となります。こういった「問題のある土地」については、引き取ってもらおうと考える前に、その問題の「解決が必要」となります。これについては非常に重要ですので、後述します。

相続土地国庫帰属制度の申請時に審査手数料（※現在は一律１４，０００円）の納付が必要であり、さらに「土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した１０年分の土地管理費相当額の負担金」の納付が必要となります。

この「負担金」の具体的な金額は、例えば１，５００㎡（約４５０坪）の森林で約２７万円、農用地区域等の５００㎡（約１５０坪）の農地で約７２万円、１００㎡（約３０坪）の市街化区域内の宅地であれば約５５万円というように、雑種地や原野等は面積にかかわらず２０万円等と定められています。

なお、「審査手数料」については、たとえ申請が認められなくても、返還してもらえないため、その点も注意が必要です。

前述したとおり、相続土地国庫帰属制度の活用は限られており、対象外となる事由が多くあります。これらの記載に外とすれば「不承認」となっていまい、「審査手数料（１４，０００円）」も承認申請のために要した労力についても全て無駄になってしまいますので、慎重な判断が必要です。なお、「現地調査」をしないとわからないことも多く、また現地の写真等は必須書類となっておりますので、「現地へ確認しに行く」ことは必要不可欠です。もし現地調査が難しい場合は、当社のような「行政書士兼宅地建物取引士」へ依頼することをお勧めします（※当然ながら費用は発生してしまいます）。

相続土地国庫帰属制度に関しては、土地所有者が亡くなったこと等により取得した土地が要件であるため、売買や交換等で取得したものではないことをまず確認しましょう。相続してからの期限はない（※制度開始前に相続等で取得した土地も対象となる）ため、例えば５０年前に相続で取得していた場合でも構いません。

　前述しましたが、例外的に、土地が「共有地」である場合には、他の共有者については、相続以外の原因により持分を取得した場合であっても申請することができます。共有者全員で申請しないといけないこととの調整と考えられます。

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相続土地国庫帰属制度は、相続登記がされていない場合であっても申請が可能ですが、その場合には、申請書に相続人であることを証する書面（後述）を添付する必要があります。前述の通り、必ずしも単独の所有者である必要はなく、相続人全員の共有状態でも構いませんが、共有状態となっている場合は、「共有者全員」が申請人となる必要があります。なお、実務では、相続登記をしてから（承継者を確定させてから）当該制度を利用される方が多いように感じます。

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相続土地国庫帰属制度における承認申請の代理申請は認められないため、必ず申請者にて法務局へ相談が必要となります（※書類作成については弁護士・司法書士・行政書士へ依頼することが可能です）。事前相談資料（後述）の準備を行ったうえで、まずは事前相談日時の「予約」をしましょう。法務局での初回相談を経て、要件を満たしていると判断された場合は、次の段階へ進みます。

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相続土地国庫帰属制度を利用するための「承認申請」に必要な書類（後述）を用意したのちは、承認申請書を作成し、提出します。前述の通り、手続きが面倒な場合は、弁護士・司法書士・行政書士の力を借りることも可能です。審査手数料や負担金に加え、さらにこれらの「専門家報酬」が必要となりますが、煩雑さは低減可能です。

　なお、審査過程において、隣接地所有者との境界について争いがないかどうかについては確認の連絡が入ります。必ずしも測量が必要なわけではないですが、事前に隣接地所有者と連絡を取り、境界争いがないことについて確認しておくことが望ましいでしょう。

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申請書類に不備がなく、添付書類にも不足がないときは「受付」がなされ、法務局での審査に入ります。なお、この受付時に「審査手数料（１筆あたり１４，０００円）」を支払います（印紙は法務局にて購入可能です）。審査の結果、仮に不承認となっても返金はされないため、審査手数料が無駄にならないようにご留意ください。

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相続土地国庫帰属制度の承認申請が受けられ、厳正な審査の結果、無事に「承認」がされた場合、１筆ごとに計算された「負担金」の合計額を納付（印紙購入）します。納付期限は、通知が到達した翌日から３０日以内と短いので、予め用意しておくと良いでしょう。

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相続土地国庫帰属制度の承認後の「負担金」の支払いを無事に終えますと、その時点で所有権は国に移転します。そして国が法務局に指示（嘱託）をして、申請者名義（相続登記をしていない場合は被相続人名義）から国（財務省）名義へ登記が変わります。これで国庫への帰属が無事に完了となります。

□　【法務局で取得】申請する土地の登記事項証明書
□　【法務局で取得】申請する土地の隣接地の登記事項証明書
□　【法務局で取得】地図又は公図
□　【法務局で取得】地積測量図
□　【現地で撮影】土地の現況や全体がわかる写真（画像）

□　【必須書面_住所地の市区町村で取得】申請者の印鑑証明書（原本）　※期間制限なし
□　【必須書面_要作成】土地の位置及び範囲を明らかにする図面
□　【必須書面_現地で撮影】土地と隣接地との境界点を明らかにする写真
□　【必須書面_現地で撮影】土地の形状を明らかにする写真
□　【任意書面_土地の存在する市区町村で取得】固定資産税評価証明書
□　【任意書面】土地の境界等に関する資料（境界確認書や過去に作成された測量図面等）

□　被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの除籍謄本・改製原戸籍謄本等（原本）
□　被相続人（亡くなった方）の除かれた住民票の写し（原本）
□　（相続放棄をされた方がいる場合は）相続放棄申述受理証明書（原本）
□　相続人全員の戸籍抄本等（原本）
□　相続人全員の印鑑証明書（原本）
□　遺産分割協議書（原本）又は遺言書（原本）

※相続土地国庫帰属制度は、相続登記をしていない状態でも承認申請が可能です。しかしながら、筆者個人的には相続登記が義務化されている関係で、相続登記を先に済ませておくことをお勧めしております。相続登記は「司法書士法人エベレスト」にて承ることが可能ですので、お気軽にご相談ください。

相続土地国庫帰属制度における承認申請手続は、法定代理人（親権者、成年後見人等）による場合を除き、申請者が任意に選んだ第三者に申請手続の全てを依頼する手続の代理は認められません。つまり、不動産会社も弁護士も、親族であっても、「法定代理人」ではない限り、「任意代理人」としての申請は出来ない制度設計となっています。

もっとも、申請手続に関する一切のことを申請者本人が行わなければならないわけではありません。申請者ご自身で申請書や添付書類（以下「申請書等」という。）を作成することが難しい場合には、申請書等の作成を代行してもらうことができます。その場合、業務として申請書等の作成の代行をすることができるのは、専門の資格者である弁護士、司法書士及び行政書士に限られます。

処分できず管理に困っていることに漬け込み、かつて「原野商法」と呼ばれたように悪質な不動産会社等による詐欺行為に引っかからないように注意も必要です。制度を利用することを口実に、高額な建物の解体費用を請求する、高額な現地調査料（測量）を請求する、管理できていないことを理由にわざと不法投棄を行い高額な処分量を請求する、不必要な地盤調査料を請求するなど、枚挙に暇がありません。

なお、この「相続土地国庫帰属制度」の活用を検討されている土地の中には、思わぬ資産価値がある場合もわずかながら確実に存在します。例えば、市街化調整区域で、建物を建築することができず、かつ利用者もいない遊休農地です。

一見すると無価値に思われますが、都市計画法や農地法の理解のある行政書士兼宅地建物取引士の筆者からすれば、建築許可等を得ることで資産化させることができる見込みがあったりします（もちろんどうにもならない土地もあります）。

相談先を間違えると、本当に経済的に損をしてしまいかねないのが、この相続土地国庫帰属制度の危ないところなのです。

もし信頼できる相談先がない場合は、「行政書士法人エベレスト」にご相談下されば、宅地建物取引士で宅建業免許（株式会社エベレストコンサルティング）も持つ行政書士（筆者）が、市場での売却可能性や買取可能性も踏まえて最適な方法を提案させて頂くことが可能です。お気軽にご相談ください。

相続土地国庫帰属制度の活用において、これまで説明してきたように、「現況調査」がとても大事です。現況調査が甘く不承認事由を１つでも見落としてしまうと、申請しても不承認になってしまう可能性があるからです。そしてこの「現況調査」に係る費用は、物件がどこになるかによって大きく異なります。個別見積にはなりますが、最低でも１０万円（税別）はかかるものと理解頂くと

良いでしょう。

一方、「申請書類作成」については、それほど工数がかかるものではございません。相続土地国庫帰属制度に用いる承認申請書自体は「５枚」程度で、しかも記載方法がほとんど決まっています。どちらかというと現況を示す「添付資料」の作成に係る工数が多いのですが、概ね１０万円～２０万円（税別）程度となります。

実際に現況調査を始めるとなると、どうしても日数を費やす必要があるため、上記の通り最低１０万円はかかってしまいます。しかし「初回相談」は「無料」にて承っておりますので、まずはお気軽に相談いただければと存じます。筆者は宅地建物取引士であり、宅地建物取引業免許（愛知県知事許可）を持つ不動産業者としての知見からも助言が可能な行政書士です。場合によっては、市場での販売可能性も考慮し、売却の仲介をお手伝いさせて頂くことも可能です。是非お気軽にご相談ください。