ＨＯＭＥ＞主な取扱業務＞サ高住登録補助金申請代行＞「サ高住補助金」とは

記事公開日：２０２４年４月１７日

最終記事更新日：２０２４年４月２２日

執筆者（文責）：野村　篤司（行政書士法人エベレスト　代表社員）

「サ高住補助金」とは、正式名称は、「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」と言い、「スマートウェルネス住宅等推進事業」の１つに位置付けられております。そもそも「サ高住（正式名称：サービス付き高齢者向け住宅）」とは、「高齢者住まい法」の改正により創設されたもので、２０１１年から登録がスタートしています。本記事執筆時点で既に１３年経過していますが、いわゆる「団塊の世代」の人口が多いため、未だ高齢者層における需要より、地域によっては供給数が少ない場所もあるため、このような建設費用に対して補助金が用意され、供給を加速させたいのが政策の狙いです。

なお、当該「サ高住補助金」は、「平成２３年度（２０１１年度）高齢者等居住安定化推進事業」として、「サ高住」の制度開始と共にスタートしており、当社（行政書士法人エベレスト）では、筆者が独立した平成２７年度（２０１４年度）から支援を開始しており、全国各地で過去複数年にわたり、申請支援を行ってきた実績がございます。

「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」は、高齢者が住み慣れた地域で安心して暮らすことができる住まいの確保を図るため、バリアフリー構造等の高齢者にふさわしいハードと安心できる見守りサービスを備えた「サービス付き高齢者向け住宅」や当該住宅と併設される高齢者生活支援施設（以下「サービス付き高齢者向け住宅等」という）の整備に係る事業を公募し、予算の範囲内において、当該整備に要する費用の一部を補助するものです（公募要領５ページ抜粋）。

当該「サ高住補助金」は、行政書士法人エベレストで支援を開始したのが２０１５年となりますので、その頃から「今年で終わりになる」という噂がありました。年々予算額については縮小傾向ではございますが、令和６年度も無事に公募が開始されています。

「サ高住補助金」の補助率や補助限度額は上記概要資料に記載の通りですが、「新築工事よりも、改修工事の方が補助率が高くて手厚い」という部分が最大のポイントです。また、床面積（１戸）が２５㎡以上の居室を整備する場合と、居室自体は２５㎡以下（共用部分で登録要件を満たしているケース）でも差が設けられており、政策としては、１居室当たりの面積を２５㎡以上とするように誘導したいのがよくわかります。

ただ居室の床面積を広くするということは、同じ大きさの建物だった場合に「部屋数が減少」することとなります。そのため、家賃設定や介護保険対象外サービスの有無等によっても異なるため、一概には申し上げづらいですが、単純に考えれば、「部屋数を減らすと、家賃収入の総額は下がる（＝収益性は低下する）」こととなります。

補助限度額が異なるからといって床面積を２５㎡以上にするか否かで検討している場合、「２５㎡以上にすることで部屋数が減ってしまう」ような設計になる場合は、収益性が低下しないかを特に注意するようにして下さい。

令和６年度サ高住補助金の公募期間は、「令和６年４月３日（水）～令和７年２月２８日（金）【消印有効】」となっています。なお、本整備事業では、交付決定通知日以降、「令和６年度中に事業に着手するもの」が補助の対象となります。したがって、例えば新築事業の場合は、「令和７年３月末日まで」に工事に（物理的に）着工できない場合は、補助を受けることが出来なくなります。前もって、しっかりとスケジュール管理を行っていきましょう。

「サ高住補助金」の申請要件は、下記の通りです。事業の種類は「新築事業」「改修を含む事業」「既設改修ｓ事業」の３種類に分けることがわかりますが、ここでは「新築事業」での申請要件に絞って、ご説明いたします。公募要領の記載に従って、１つずつ見ていきましょう。

〇高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成 13 年法律第 26 号）第５条第１項に規定されるサービス付き高齢者向け住宅として、新たに（既設改修の場合は既に）登録されたものが対象です。交付申請の際に登録が完了している必要があります。
※既に登録されている住宅において増築または改修工事により新たに住宅を追加整備し変更登録を行う事業で、工事前には変更登録の手続きが出来ない場合は、完了実績報告の時点までに変更登録が完了していることを要件とします。

【行政書士による補足説明】

・サービス付き高齢者向け住宅の新規登録申請手続きは、都道府県又は市区町村等の地方公共団体にて行います。各地方公共団体ごとに細かい登録要件が異なりますので、行政側としっかりと打ち合わせを行いましょう。なお、地方公共団体によっては、当該「サ高住補助金」に上乗せする形で補助金を交付しているケースがございますので、そういった確認もすると良いでしょう。

・ほとんどの「サ高住」は食事提供をされるかと存じます。その場合、「有料老人ホーム」の要件にも該当することから、これらの「有料老人ホームの新規開設届出（みなし届出）」が求められる場合もございます。こちらの手続きも忘れないようにしましょう。

〇サービス付き高齢者向け住宅の登録は５年毎の更新制となりますので、少なくとも 10 年間は登録された状態が継続されるよう、更新を行っていただく必要があります。これに反して早期に登録･運営が中止された場合には、補助金返還などの対象となります。また、補助事業を完了した日（補助対象財産の管理を開始した日（既設改修の場合は完了実績報告日）をいう）から 10 年未満で補助対象財産の処分を行う場合には、国庫納付金の手続きが必要となります。

〇上記の期間中であっても、適正に入居者募集に努めているにもかかわらず３か月以上の間、高齢者の入居者を確保できない住戸は、高齢者以外の者に賃貸することができます。ただし、この住戸の賃貸については、原則として、一度限りとし、補助対象となる住戸数の２割以内かつ、２年以内の期間を定めた借地借家法第 38 条に基づく定期建物賃貸借とすることが必要です。また、この場合、速やかに国土交通省に報告いただくことが必要となります。さらに、上記の範囲を超えた使用を行おうとする場合は、個別に国土交通大臣の承認が必要となりますので、事前に整備事業事務局に相談をしていただくことが必要です。
〇高齢者世帯以外の者に賃貸する期間中は、当該住戸についてはサービス付き高齢者向け住宅の登録廃止が必要となりますが、この期間中に本来の入居者である高齢者を確保するための取組を実施していただき、高齢者世帯以外の者への賃貸期間が終了した後は再登録していただくことになります。

【行政書士による補足説明】

・５年毎の更新申請の手続きは、新規登録の申請手続きと比べると、それほど大きな事務負担はございません。ただ、現実問題として、１０年経過するまでの間に経営状況が悪化することはあり得ます。記載の通り、高齢者以外の方へ貸し出す手法が認められておりますが、そのような事態にならないよう、そもそもの事業計画（ニーズ把握）をしっかり行い、１０年と言わず、何十年も安定的な経営ができるように計画しましょう。

〇原則として、補助申請に係る住宅の所在地に近く、築年数が近いサービス付き高齢者向け住宅から３件抽出し、9 ページに掲げる式により予定家賃と近傍同種の住宅の家賃の１㎡当たりの家賃単価額を算出してください。補助を受けようとする住宅の予定家賃の額が、比較の対象とする近傍同種の住宅の家賃の額から大きく乖離していないことが必要です。ただし、該当するサービス付き高齢者向け住宅がない場合は、補助申請に係る住宅の所在地に近く、築年数が近い一般賃貸住宅や同種の賃貸住宅を抽出してください。

「近傍」：原則として補助申請に係る住宅の存する市区町村内の地域内とします。
「同種」：原則として規模・構造が同種のサービス付き高齢者向け住宅とします。

【行政書士による補足説明】

・「近傍同種の住宅」については、「サ高住情報提供システム」（https://www.satsuki-jutaku.jp/index.php）から探すことが出来ます。近傍住宅・同種住宅として、どの住宅を選定するかによって、「家賃の額」の計算結果が異なりますので、合理的な見極めがとても重要です。安く設定しすぎてしまうと、入居率は上がるかもしれませんが、収益性が落ちる結果に繋がります。設定する家賃が高すぎる場合は、なかなか満室にならないなどの事態に陥る場合があります。競合となる住宅の家賃設定はとても重要ですので、しっかりと考えましょう。

〇金融機関の融資を受ける事業である場合には融資内諾を得てください。

【行政書士による補足説明】

・一般の金融機関での融資が最も活用しやすいですが、厳しい条件をクリアできれば、「住宅金融支援機構」の「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」の活用もお勧めです。事業者の財務状況や介護事業の経験、建設を予定するサ高住の収益性や安定性、立地に係る高齢者住宅の需要予測など、かなり細かく審査されます。

【行政書士による補足説明】

・つまり「入居一時金」に限定してはダメということです。一般的な賃貸住宅と同様に、「月払い」が原則的な徴収方法であると捉えていれば問題ございません。

【行政書士による補足説明】
・当社が関与したケースでは市区町村からの異議が出たことは一度もございませんが、狭いエリアに乱立しており、既存の有料老人ホーム等が過当競争にあるような場合では、グループホーム等のように「事実上の総量規制」がされることも考えられます。土地を新たに購入して建設する場合には、土地の購入前段階から、意見聴取を早めに取っておくことに注意して下さい。

〇介護保険を利用する際に、入居者自らの選択に基づき、多様な主体から総合的にサービスを受けることができるように配慮することが必要です。

【行政書士による補足説明】

・近年、サ高住の運営事業者が、近隣または同一建物内でデイサービス等を運営しており、そのデイサービス等で「囲い込み」を行い、過剰な介護サービスの提供を行っている事例が問題視されるようになりました。過剰な介護サービスの提供はもちろん、他の介護サービスを利用させないことなども、大変問題があります。そういった「囲い込み」は事実上禁止されておりますので、任意の事業者を選択できるようにご留意ください。

〇「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」において、介護サービス等の内容を情報公開するとともに、介護サービス等の内容について変更があった場合には、速やかに公開情報の更新を行うことが必要です。

【行政書士による補足説明】

・日々の業務に追われ、失念されている事業者も少なくございませんので、「１か月位に１回」などと日にちを決めて「定期的な情報更新」をされることを推奨しております。

〇入居者が、希望する任意の事業者による介護サービスを利用できるような環境づくりをすること。
〇その上で、サ高住の運営事業者（又は提携事業者）が介護サービスを提供する場合においては、必須である生活支援サービスの対価を含む家賃を、不当に廉価にすることなく、適正な水準に設定すること。
〇また、サ高住の運営事業者（又は提携事業者）が介護サービスを提供する場合においては、入居者の希望を尊重しつつも、入居者ができるだけ自立して生活することができるよう、必要最低限の介護サービスを提供するよう努めるとともに、介護度の維持・改善に努めること。なお、上記の宣誓については、別途「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」においても実施（公開）していただきます。

【行政書士による補足説明】

「特定賃貸借契約（マスターリース契約）」とは、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいい、ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することを指します。「賃貸住宅管理業法」に基づき、様々な「適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）」が講じられておりますので、「サブリース方式」で計画をしている際は、下記リンク先をしっかりと確認するようにしましょう。

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/sublease.html

〇主な適用除外例
・当該事業と併せて実施する対策により、建築行為の制限が解除される場合

・区域内に立地する既存住宅の建替にあたって代替地がない等、立地制限上やむを得ない場合
〇ただし、下線部に係る内容について、令和５年度までに事業採択、事業（設計）に着手している場合は、適用しない。

【行政書士による補足説明】

・これらの区域に該当するか否かは、各市区町村が策定している「ハザードマップ(システム)」からすぐに確認することが可能です。検索が難しい場合は、都市計画法を管轄する都道府県又は市区町村役場（都市計画課等）へ確認するようにしましょう。

〇主な適用除外例
・居室を有しないものまたは開放性が高いものとして建築物省エネ法第18 条第一号の規定に適合するもの
・伝統的構法である住宅または気候風土対応型である住宅として令和元年国土交通省告示第 786 号の規定に適合する住宅

「サ高住補助金（令和６年度）」に係る申請要件のご説明は以上となります。その他の細かい要件やルールが細かく設定されておりますので、「公募要領」にてしっかりと確認するようにしましょう。

「サ高住補助金」の申請手続きの流れ、スケジュールについては、上記画像の通りです。令和５年度と特に変更点はございません。「本申請」はサ高住の登録手続きが完了していないと申請することはできませんが、「事前審査願い」はこれまでと同様、登録が完了していなくても相談をすることができますので、ぜひ活用しましょう。

また、「交付決定」が出てからじゃないと、事業に着手することはできません。先に工事を進めてしまったなどがないようにご注意ください。

なお、当該「サ高住補助金」は、公募要領も記載量が多く、登録申請手続きや市区町村ごとの意見聴取などもあり、提出が必要な書類も膨大です。経験がないまま不慣れのうちに手続きを進めることは、担当者のストレスも強く、残業時間も増えてしまうので、あまりお勧めしません。「行政書士」という公的資格制度がございますので、お気軽に当法人まで「外注」することを推奨します（当然ですが、お見積りは無料です）。

具体的には「市街化調整区域」と「土砂災害計画区域又は浸水想定区域（洪水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域における浸水想定高さ３ｍ以上の区域に限る）です。後者はまだしも、影響が大きいのは前者の「市街化調整区域」です。「市街化調整区域」とは、都市計画法による規制で、原則として市街化を抑制される地域（つまり、建物の建築が原則としてできないエリア）です。ただ、各都道府県等で定める開発審査会等で「有料老人ーム」については、建築許可を経ることで、市街化区域と同じように建築することが可能でした。現行法でも、市街化調整区域内にサ高住（兼有料老人ホーム）の建築自体は建築許可を前提として建設可能な地方公共団体が多くありますが、「サ高住補助金」としては「半額」になってしまう点に注意しましょう。

なお、「市街化区域」と「市街化調整区域」では、土地の値段が大きく異なります。例えば、同じ形状や同じ大きさの土地であっても、市街化区域内であれば坪単価１００万円が、市街化調整区域内では坪単価１０万円というケースも珍しくありません。これは、土地の用途が限られ、土地自体の流動性が低く、資産価値が著しく落ちるためです。なお、市街化区域と比べてインフラ設備（上下水道等）が未整備である場合が多いことや、農地（田畑等）である場合は、土地の造成費が多くかかるケースもあることにも注意しましょう。

土地（立地）の選定に迷いがある場合は、「サ高住シェルパ™」を運営する当法人にお気軽にご相談下さい。